Ecorys brengt doelgroepen woningmarkt in kaart bij locatieontwikkeling en consequenties van de ladder voor duurzame verstedelijking

Veel discussie over de Nederlandse woningmarkt gaat over groei versus krimp: toenemende krapte en snel stijgende prijzen in een aantal steden, vooral in de Randstad. Tegelijkertijd zijn er aan de randen van het land gebieden waar jongeren wegtrekken en schoolklassen niet gevuld raken. Deze verschillen zijn terug te zien in de prijsontwikkeling. Hierdoor liggen de prijzen in vooral de ‘Noordvleugel’ van de Randstad (Amsterdam en Utrecht) weer 10-20% hoger dan voor de crisis. De huizenprijs in het uiterste Zuiden en het Noorden van ons land liggen daarentegen nog altijd meer dan 10% lager dan in 2008.

Wat minder aandacht krijgt is de woningvraag van de verschillende doelgroepen en de ontwikkeling hiervan. Toch is dit voor de afwegingen bij locatieontwikkeling waar ontwikkelaars en gemeenten voor staan minstens zo belangrijk. Want een woning die goed aansluit op de vraag van de doelgroepen die actief zijn op de lokale woningmarkt wordt beter verkocht dan een woning die niet aansluit op de vraag. Dit is van belang voor het rendement voor investeerder en belegger, maar ook voor de ruimtelijk-juridische haalbaarheid van een plan bij bestemmingsplanprocedures, bij de toetsing van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Zonder een goede onderbouwing die beantwoordt aan de voorschriften van deze toets, sneuvelt een ruimtelijk plan eerder bij de allerhoogste bestuursrechter. Bij de uitvoering van de toets wordt niet alleen rekening gehouden met de totale kwantitatieve woningvraag (de behoefte), maar juist ook met de ‘kwalitatieve’ aspecten: de vraag naar verschillende woningtypen van verschillende doelgroepen. Daarbij bestaat min of meer voorkeur voor transformatie van bestaande gebouwen naar een woningbestemming, boven sloop en nieuwbouw van woningen. Leegstand van woningen, bijvoorbeeld in krimpende markten aan de rand van het land en soms in grotere steden, moet worden voorkomen.

Wat zijn de trends in de ontwikkeling van de verschillende doelgroepen? Voor Nederland als geheel geldt dat er de komende jaren zo’n 70.000 huishoudens per jaar bijkomen. Het aantal 65+ huishoudens neemt echter met 55.000 toe. Op lokale woningmarkten is vaak de verschuiving van de doelgroepen zelfs groter dan de toe- of afname van de bevolking als geheel. Bijvoorbeeld in Wageningen groeit het aantal huishoudens met zo’n 125 per jaar, het aantal 65+ huishoudens groeit met 170 per jaar. Dit soort grote verschillen zijn niet voorbehouden aan de meer ontspannen woningmarkten waar de bevolking minder groeit, ook in de Randstad is dit het geval. In Leiden bijvoorbeeld neemt het totaal aantal huishoudens toe met 120 per jaar, de toename van het aantal 65-plussers bedraagt bijna het drievoudige hiervan. De doelgroepen onder de 65 nemen in aantal af. Per saldo gaat de bevolking dus aanmerkelijk van samenstelling veranderen. Moeten Wageningen en Leiden nu vooral voor 65-plussers bouwen?

Om die vraag te beantwoorden is het goed te kijken naar het verhuisgedrag van de verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Jonge mensen verhuizen het meest, jaarlijks gaat het om 20% van de doelgroep tussen 15 en 35 jaar. Dat betekent dat ze niet langer dan 5 jaar ergens wonen. De alleenstaanden onder deze doelgroep kiezen meestal voor een appartement in de huursector. Maar zodra men de 25 is gepasseerd en gaat samenwonen, is de grondgebonden woning met tuin het meest populair, ook als er nog geen kinderen zijn.

65-plussers daarentegen verhuizen nog maar weinig, 2% per jaar. Zij wonen meestal in een grondgebonden koopwoning. De groei van het aantal 65-plussers leidt er dus vooral toe dat deze woningcategorie niet vrij komt voor jonge mensen die graag een gezin willen stichten of al een kindje hebben. Het aantal jonge mensen neemt weliswaar in veel gemeenten af, maar dit wil niet zeggen dat er niet voor deze doelgroep gebouwd hoeft te worden. Juist de groei van het aantal 65-plussers leidt dus paradoxaal genoeg tot een nieuwbouwbehoefte voor gezinswoningen, omdat zij het woningtype ‘bezet’ houden waar de jonge gezinnen graag willen wonen.

Tegelijkertijd hebben ouderen specifieke woonwensen, waar nog niet altijd in voorzien wordt in de lokale woningmarkt. Als zij verhuizen is dit het liefst naar een huurappartement, bij voorkeur in de eigen buurt. Wel met de mogelijkheid zorgvoorzieningen te gebruiken als ze die nodig hebben, maar verder het liefst een zo ‘normaal’ mogelijke omgeving. Dit woningaanbod is niet altijd voor handen op de lokale woningmarkt. En met 20-35% 65-plussers in veel gemeenten en een voorziene groei van de doelgroep, kan het dan toch om flinke aantallen gaan.

Daarom is het van belang goed in kaart te hebben hoe de verschillende doelgroepen zich ontwikkelen én hoe ze zich gedragen op de woningmarkt. Dit geldt zowel ter voorbereiding van besluiten over programma en positionering door ontwikkelaars, als voor de onderbouwing van de toets voor de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ die gemeenten moeten verrichten. 

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met:

Robert Kievit
Consultant Regionale & stedelijke ontwikkeling
T 010 4538 800
E robert.kievit@ecorys.com