EXPERTISE

Woningmarkt: Maatregelen voor nieuwe woningen

6 maart 2017 - De komende jaren tekenen zich een groot aantal uitdagingen af op de woningmarkt. Na jaren van crisis en aanvankelijk voorzichtig herstel is er weer sprake van een flinke druk op de prijzen. In de gebieden waar veel mensen heentrekken en de demografische druk dus hoog is, is de verwachting dat deze prijsstijgingen nog wel even aanhouden, te meer daar de ruimte die gemeenten beschikbaar stellen in de vorm van bestemmingsplannen waar gebouwd kan worden (plancapaciteit) beperkt is. Dit geldt zowel voor woningen in het koopsegment als in de vrije huursector. Maar ook de betaalbaarheid van de sociale huurwoningen staat onder druk: de woonlasten (inclusief energie) zijn de laatste jaren flink gestegen in verhouding tot het inkomen. Deels omdat inkomens zijn gedaald door de crisis (werkloosheid), deels omdat steeds meer sociale huurwoningen in het hogere segment worden aangeboden, waar de huurtoeslag niet meer volledig compenseert voor de daadwerkelijke kosten voor de huurder. Tot slot ligt er een opgave op het gebied van duurzaamheid: de doelen uit het energieakkoord voor verduurzaming van de bestaande voorraad worden bij ongewijzigd beleid niet gehaald.

Wat zijn de voornemens van politieke partijen op dit gebied? Veel partijen breken een lans voor meer woningen, waarbij met name specifieke segmenten worden genoemd: de sociale huursector of huurwoningen in de vrije sector. Wat in de meeste gevallen onbenoemd blijft is hóe men wil komen tot meer woningen. Ook de rol van de beperkende factoren zoals het ruimtelijke ordeningsbeleid en de tekorten aan plancapaciteit worden hierbij buiten beschouwing gelaten door de partijen.

Wat wel een terugkerend begrip is bij de partijen is het veranderen van de verhuurderheffing: investeringen door woningcorporaties moeten meer gestimuleerd worden door vrijstellingen in te voeren in deze belasting. Daarnaast willen veel partijen een investeringsfonds vormen voor het bevorderen van duurzaamheid. Diverse partijen, van SP tot PVV breken tot slot een lans voor lagere woonlasten in het sociale huursegment, waarbij de linkse partijen dit willen combineren met een verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek.

Hoe moet je nu met een economische bril naar deze beleidsuitdagingen en –voornemens kijken? Bedacht moet worden dat op de woningmarkt in crisistijd een flinke ‘stapeling’ van beleid heeft plaatsgevonden, die vooral verkrappend (restrictief) heeft uitgewerkt: er is plancapaciteit geschrapt om de risico’s in locatieontwikkeling te beperken, inkomensnormen voor hypotheekverstrekking zijn aangescherpt, de taken van woningcorporaties zijn ingeperkt en er is een speciale belasting voor hen ingevoerd (verhuurderheffing), terwijl ook de woonconsument verder is belast door de aftrekbaarheid van de hypotheekrente te beperken. De sleutel voor een meer ontspannen situatie op de woningmarkt ligt erin de woonconsument meer ruimte te bieden om keuzes te maken. Hier kan de overheid helpen door eerder meer ruimte te bieden in plaats van verder te verkrappen. Dit helpt ook de positieve opbrengst van de crisis te behouden: veel bouwbedrijven en ontwikkelaars zijn in de crisis beter gaan letten op de wensen van de eindgebruiker/bewoner. In een situatie van krapte en stijgende prijzen is deze de voornaamste verliezer. Als het gaat om de duurzaamheidsdoelstellingen ligt juist eerder een actieve overheid voor de hand, als zij tenminste haar eigen doelstellingen serieus neemt. Het verbeteren van de duurzaamheid kent positieve maatschappelijke effecten, die niet altijd worden ‘ingeprijsd’ in de markt. Overheidsingrijpen, bijvoorbeeld financieel of door middel van regelgeving, kan dan helpen investeringen toch tot stand te laten komen.

Meer informatie:

Michiel Mulder
T 010 4538 800
E michiel.mulder@ecorys.com

Blogs: 

Verkiezingen 2017